未来10年供大于求房价不调自降
房地产未来10年就会出现供大于求，政府不用调控，房价自然也会下来，但现在也许没人会相信。
　　 我们大致来计算一下：过去的城镇化率大约是每年接近1%，考虑到当前中央高度重视城镇化，如果我们按城镇化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房来配置，那么未来10年安置城镇新增人口需要100亿平方米。
　　 由于不是人人都能买得起房，我们考虑的是有效购买力，可能要打七折，即需求大约是70亿平方米。动迁不会产生新的需求，拆掉1平方米还要补1平方米，是基本平衡的。
　　 而供应有多少呢?数字是公开的———在建房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地的数量41亿平方米;城镇人口存量的住宅还有210亿平方米，其中属于有3套房以上的大约占面积的20%。
　　 如果不考虑存量房参与供应，只考虑增量，65亿对70亿平方米，供求双方差不太多。如果40亿新的土地供应出去，反而会过剩30亿平方米。
　　 当然各地的需求结构是不平衡的，有些地方会多出来，有些地方还会短缺。如果存量房再跑出来，供应还要再多出约40亿平方米。
　 但如果对10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%，以20%的面积算就会有8000亿~1.2万亿元。我讲这个数字的目的是告诉大家，不要那么天真地认定土地财政不可替代，只要对存量房开征房产税，马上就可以替代，因为存量房的规模已足够大。
　　 现在我们的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右，过去人们是憧憬房价升值所以更愿意保有房子，但如果未来住房是供大于求的预期，到某个时点房价本身就不会上升，并且如果在持有过程中每年只能得到房价1.2%~1.4%的收入，却又要上缴2%的房产税，你会愿意吗?在这样的情况下，恐怕很多高净值人群持有住房的意愿会降低，会选择走人。
　　 所以未来拥有3、4、5套房的购房者，他们手上的40亿平方米跑出来交易、捣乱的概率是非常高的，你要把它看成房地产的供应，这样就能够更清晰地了解关于房价的预期。